L’immobilier de bureaux implique différents montages juridiques lors de l’achat. Le conseil de Céline Granier, avocat fiscaliste.
Vous êtes dirigeant d’entreprise et l’immobilier de bureaux vous concerne dès que vous décidez d’investir pour acheter vos propres bureaux. Ce moment clé dans votre parcours entrepreneurial requiert le conseil et l’accompagnement d’un avocat fiscaliste et en droit des sociétés. A ses côtés, étudiez chaque situation et faites des simulations.
Pourquoi et quand acheter vos bureaux ?
Lorsque votre activité est consolidée, voire se développe encore, il est peut-être temps d’investir. Deux raisons principales motivent ce projet en immobilier de bureaux.
1 – Fin de vos loyers en cours
Les loyers que vous payez tous les mois le sont « à fonds perdus ». Le même raisonnement est appliqué à vos loyers de résidence principale. Si vous achetez vos bureaux (ou votre résidence principale), vous n’aurez plus de loyers à payer.
2 – Constitution d’un patrimoine pour la retraite
Pour déterminer à quel moment investir dans vos bureaux, nous vous conseillons d’évaluer la stabilité de votre activité à long terme. Restez aussi très attentif aux opportunités à saisir car il arrive que le propriétaire de vos bureaux souhaite vendre. Ce patrimoine vous sera utile au moment de la retraite.
Comment faire pour acheter ses bureaux ?
Il existe trois procédures différentes (achat en nom propre, par l’entreprise ou par une SCI dédiée).
1 – L’achat de bureaux en nom propre
Dans ce cas, vous souscrivez un emprunt à titre personnel. C’est donc votre entreprise qui vous paye un loyer et ce dernier devient une charge déductible.
Les prérequis : ce montage est valable seulement si vous n’êtes pas déjà trop endetté. Le loyer doit rester au prix du marché pour éviter un éventuel contrôle fiscal. Ne calez surtout pas le loyer sur les mensualités du prêt
Les suites : en tant que dirigeant, vous percevrez des revenus fonciers soumis à l’IR en plus des prélèvements sociaux. Si par exemple, votre taux marginal d’imposition est de 45 %, vos loyers seront taxés à 45 + 17,2 = 62,2 %.
À la revente : la plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières pour les particuliers au taux de 19 + 17,2 = 36,2 % avec exonération totale si le bien a été détenu plus de 30 ans.
En synthèse : l’achat en nom propre est avantageux seulement si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier pour percevoir des revenus locatifs à votre retraite.
2 – L’achat de bureaux par l’entreprise
En SARL ou en EI (entreprise individuelle), c’est votre structure professionnelle qui achète vos bureaux. Elle augmente ainsi son patrimoine et sa valeur. Cette procédure est conseillée pour l’industrie, l’hôtellerie ou les commerces car l’immobilier fait partie des moyens d’exploitation.
Dans ce cas, tous les frais liés à l’acquisition sont déductibles (frais de notaire, amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, dépenses en réparation et entretien). NB : si les locaux ont un usage professionnel ET d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice professionnel donne droit à déductions.
Inconvénients de ce type d’acquisition :
- Le niveau d’endettement de l’entreprise est augmenté
- Ce bien immobilier peut être saisi par des créanciers
- Lors de la cession de l’entreprise, la vente inclut les biens immobiliers et cela peut décourager d’éventuels repreneurs
- Le mode de calcul de la plus-value n’est pas avantageux
En synthèse : cette procédure en immobilier de bureaux est plutôt adaptée à des activités spécifiques.
3 – L’achat de bureaux par une SCI dédiée
Sur le plan juridique et fiscal, c’est la solution la plus intéressante que vous soyez en société ou en EI. En effet, la SCI offre plus de sécurité patrimoniale et facilite la gestion, la transmission ou la revente.
Lors de la création de la SCI, choisissez bien entre ces deux régimes fiscaux :
- SCI à l’impôt sur le revenu: ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part dans le bénéfice (revenus fonciers)
- SCI à l’impôt sur les sociétés: la société est directement soumise à l’impôt sur les sociétés et ce régime permet d’amortir le local
NB : vous pouvez aussi intégrer une holding pour ce type d’acquisition
