Investir dans l’immobilier locatif revient à bâtir un patrimoine durable, à percevoir des loyers et à bénéficier d’avantages fiscaux.
Vous envisagez l’immobilier locatif pour un prochain investissement ? Puisque le régime fiscal va notamment déterminer la rentabilité de votre bien, savez-vous quelle fiscalité va s’appliquer aux loyers perçus ?
Selon votre situation et vos projets, il convient de choisir le régime fiscal le plus intéressant afin de sécuriser et de rentabiliser votre investissement.
NB. N’oubliez pas non plus de tenir compte de la fiscalité en cas de revente du bien.
L’investissement locatif, les précisions de Céline Granier, avocat fiscaliste.
Cet investissement est l’achat d’un bien immobilier par un particulier avec l’intention de le louer. Différents types de biens sont concernés qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel, vides ou meublés.
La demande locative ne cessant d’augmenter, profitez-en car l’immobilier locatif répond à plusieurs objectifs (liste non exhaustive) :
- Diminution de votre impôt sur le revenu
- Complément de revenus pour votre retraite
- Diversification de votre patrimoine
Le choix de la ville où vous prévoyez d’investir a également son importance. Le rendement moyen n’est pas toujours le même partout et de fortes disparités existent aussi d’un quartier à un autre.
Le régime fiscal immobilier diffère selon le type de location
La location vide (ou nue)
- Elle génère des revenus fonciers
- Les seuls travaux déductibles sont les travaux d’entretien
- Un déficit foncier s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. En 2023, les propriétaires ayant des biens classés en catégorie F et G bénéficient d’un doublement de ce montant déductible (encouragement aux travaux)
- Des régimes de défiscalisation spécifiques existent comme le régime Pinel afin de réduire encore plus son impôt
En synthèse : la location vide est fiscalement intéressante si elle génère du déficit. Pour cela, il faut avoir la capacité de financer des travaux déductibles.
La location meublée
- Elle produit des revenus taxés au régime des bénéfices industriels et commerciaux
- En pratique, deux options sont possibles. Soit le micro BIC : le revenu net s’obtient après application d’un abattement de 50 % (régime intéressant si le bien est de faible valeur et de faibles charges). Soit le régime réel permettant d’optimiser la déduction des charges et de déduire l’amortissement d’une partie du bien et des travaux.
Dans le cadre du régime de location meublée, on distingue la location meublée professionnelle LMP de la location meublée non professionnelle LMNP. Une location est qualifiée de non professionnelle si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- Les recettes brutes annuelles excèdent 23 000 euros
- Les recettes excèdent 50 % des autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.)
En synthèse : Le régime LMNP est très répandu car il est fiscalement avantageux. Toutefois et cette année encore, le législateur pourrait le rendre moins intéressant. A suivre dans le cadre du vote des lois de finances pour 2024.
