La société civile immobilière (SCI)
est souvent présentée comme l’outil indispensable en matière d’optimisation fiscale et patrimoniale. Donc, même si elle présente beaucoup d’attraits, ce n’est pas toujours la solution optimale pour acquérir, gérer et transmettre de l’immobilier locatif.
Ensuite, fiscalement, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans une SCI à l’IR, ce sont les associés qui paient l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers encaissés.
Si vous êtes déjà imposé à une tranche élevée, ce revenu foncier s’ajoutera à vos autres revenus, plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La charge fiscale est lourde. En cas de déficit foncier, celui-ci s’imputera sur les bénéfices fonciers à venir uniquement pour une durée et un montant limités. Là-dessus, en cas de recours à l’emprunt (fortement encouragé) et de travaux déductibles (conditions strictes à respecter), un déficit sera réalisé, dans ce cas la SCI est intéressante. Donc c’est lorsqu’elle génère un bénéfice que l’intérêt de la SCI à l’IR est amoindri.
Par ailleurs, si la SCI est soumise à l’IS (15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice puis 28 % au-delà),
elle est fiscalement intéressante à l’achat du bien et durant la location grâce à l’amortissement du bien et des frais générés par l’achat. Donc, c’est une option intéressante pour un achat de locaux commerciaux ou professionnels à condition que la durée de location soit longue et accompagnée d’une gestion comptable adaptée.
Le tableau ci-dessous synthétise les charges déductibles à l’achat et durant la location suivant le régime fiscal applicable à la SCI :
| Nature des charges | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais d’entretien de l’immeuble | OUI | OUI |
| Travaux de construction, agrandissement et reconstruction | NON | OUI amortissement de l’immeuble |
| Travaux de réparation et d’amélioration | OUI | OUI |
| Amortissement de l’immeuble | NON | OUI |
| Taxe foncière | OUI | OUI |
| Intérêts d’emprunt du crédit immobilier | OUI | OUI |
Autre point de différence majeure, la cession du bien. Si la SCI est à l’IR, les associés pourront bénéficier des abattements pour durée de détention. Mais ce n’est qu’au bout de trente ans que l’exonération sera totale (plus-value et prélèvements sociaux). Pour une SCI à l’IS, tout l’intérêt tenant à l’amortissement est réintégré pour le calcul de la plus-value. Donc l’économie d’impôt réalisée pendant l’exploitation du bien est perdue.
Notre conseil :
La SCI est une option incontournable pour transmettre votre patrimoine et réduire les droits de succession.
Pour ce faire, la démarche devra prendre en compte différents points : la rédaction des statuts doit être particulièrement soignée (Question notamment sur le droit de vote aux assemblées en cas de démembrement des parts). Ensuite, une étude patrimoniale globale avec un spécialiste pour avoir une vision à 360 ° et faire les bons choix (démembrement de parts, quasi-usufruit, etc) et surtout un expert-comptable sachant manier intelligemment la comptabilité d’une SCI pour gérer la trésorerie et le compte courant de la SCI. L’aspect comptable et financier étant incontournable.
Par ailleurs, beaucoup de légendes urbaines entourent les SCI (pas de droit de succession grâce à une SCI à l’IR, absence d’IFI et d’autres encore).
A notre sens, cet outil puissant doit être envisagé avec recul et une optique de succession à côté des régimes fiscaux tels que le loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Le droit français permet de construire du sur-mesure avec l’appui de conseils avisés. Donc la SCI oui avec certaines précautions et conditions.
