L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré en France en 2018, remplaçant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). L’IFI concerne les biens immobiliers possédés par les particuliers, et sa base imposable inclut la valeur nette des biens immobiliers, c’est-à-dire après déduction du passif. Dans cet article, nous détaillons les principaux éléments pouvant être déduits au passif de l’IFI.
Qu’est-ce que l’IFI ?
L’IFI est un impôt annuel qui s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Contrairement à l’ISF, l’IFI se concentre exclusivement sur les actifs immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales, de résidences secondaires, de biens locatifs, ou de terrains.
Les déductions au passif
Les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l’actif imposable lorsqu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition et qu’elles sont effectivement supportées par le redevable, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin et les enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.
Seules peuvent être déduites les dettes afférentes à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.
L’administration considère que les dettes afférentes à la résidence principale sont déductibles pour leur montant total sans toutefois pouvoir excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).
Pour déterminer la valeur nette imposable, plusieurs dettes peuvent être déduites du patrimoine immobilier brut. Voici les principales déductions autorisées :
1.Les emprunts immobiliers : Les dettes contractées pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration des biens immobiliers sont déductibles. Il est important de noter que seules les dettes restant dues au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent être déduites.
Les emprunts immobiliers constituent une partie importante des dettes déductibles du passif de l’IFI. Lorsque le redevable a contracté un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat (prêt « in fine »), la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu. Ce montant est obtenu comme suit : montant total de l’emprunt − (montant total de l’emprunt × nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d’années total de l’emprunt).
S’agissant des prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, la dette est déductible chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.
Sont visés par ces règles particulières de déduction les prêts contractés pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables mais également ceux contractés pour financer l’acquisition de titres de sociétés. Les emprunts contractés pour financer des travaux ne sont, en revanche, pas concernés.
Conditions de Déductibilité
Pour que ces emprunts soient déductibles, certaines conditions doivent être remplies :
Existence au 1er janvier : Les dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela signifie que le capital restant dû à cette date est déductible.
Justificatifs : Il est essentiel de pouvoir fournir les justificatifs appropriés pour les prêts, tels que les contrats de prêt, les tableaux d’amortissement et les relevés bancaires indiquant le montant restant dû.
Utilisation directe pour l’immobilier : Les emprunts doivent avoir été contractés spécifiquement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration de biens immobiliers inclus dans la base taxable de l’IFI.
Les dettes fiscales : Les impôts locaux relatifs aux biens immobiliers, tels que la taxe foncière ou la taxe sur les logements vacants peuvent être déduits si ces dettes sont exigibles au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne sont pas déductibles. La taxe d’habitation sur la résidence secondaire n’est pas déductible.
Les travaux de rénovation : Les dettes contractées pour financer des travaux de rénovation, de réparation, ou d’amélioration des biens immobiliers peuvent être déduites. Ces travaux doivent être justifiés par des devis et des factures, et les dettes doivent être en cours au 1er janvier. Cela signifie que les factures sont dues au 1er janvier 2024.
Limites et Conditions
Il existe des limites et des conditions pour ces déductions :
- Les dettes entre membres d’un même foyer fiscal ou entre proches (ascendants, descendants, frères et sœurs) ne sont pas déductibles.
- Les dettes doivent avoir une existence légale et justifiable. Les prêts informels ou non documentés ne peuvent pas être déduits.
Comprendre les déductions au passif est essentiel pour optimiser le calcul de l’IFI. Les contribuables doivent être méticuleux dans la documentation et la justification des dettes pour s’assurer qu’elles sont admissibles. En cas de doute, il est recommandé de consulter un expert en droit fiscal pour bénéficier d’un conseil personnalisé et conforme à la législation en vigueur.
Notre cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine immobilier en vue de l’IFI. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour une consultation personnalisée.
